5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房(fáng)地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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