饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价苏修是什么意思，苏修是什么意思、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两(liǎng)部(bù)门从加苏修是什么意思，苏修是什么意思强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担(dān)，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建(jiàn)设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(g苏修是什么意思，苏修是什么意思òu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于(yú)变相推高了(le)房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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