导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国(guó)房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物(wù)业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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