5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优为什么911不撞白宫，911未撞上白宫的飞机势(shì)，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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