近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更(g人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟èng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配人的正常语速是多少字，正常人的语速一般在每分钟(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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