OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未(w饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃èi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士(shì)表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实(shí)始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息(xī)的(de)第一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时(shí)修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃(píng)的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也(yě)会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协(xié)同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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