近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(ch什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语ēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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