文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的(de)情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 衣服为什么晾完会臭，衣服为什么晾完会臭呢