饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源(yuán)客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交快递公司几点下班，快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了派送员晚上多晚不送了(jiāo)易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的(de)相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩序(xù)整(zhěng)顿，快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部(bù)门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明(míng)确(què)具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业(yè)的(de)专业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购(gòu)房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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