导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(反函数的性质是什么意思，反函数得性质miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(反函数的性质是什么意思，反函数得性质fáng)套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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