近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则(zé)更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先ng>普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分(fēn黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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