近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告202乔丹有多高2 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù乔丹有多高)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资乔丹有多高产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

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