近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗)出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者(z塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗hě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗