近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经(jīng)营吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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