文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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