万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月)前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去(qù)了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成(chén伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月g)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公(gōng)司(sī)成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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