万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)左眉毛有一根特别长是什么意思？较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当(dāng)年(nián)的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京左眉毛有一根特别长是什么意思？豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及(jí)中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能(néng左眉毛有一根特别长是什么意思？)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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