近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng中国有几个党派，中国有几个党派组织)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应中国有几个党派，中国有几个党派组织相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)中国有几个党派，中国有几个党派组织预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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