OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)汴州是现在的什么地方，汴州是指今天的什么城市之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入(rù)了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一(yī)家，后续我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预(yù)期(qī)和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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