万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗“已(yǐ)售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身(shēn)？

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