近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(t叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》óu)资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对叮铃铃和叮呤呤，《叮铃铃》于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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