5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国(g楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人uó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市人，楚国辞赋家是谁湖北省宜昌市秭归县人轮行(xíng)业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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