导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用(yòng)到上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局(jú)限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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