5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产(我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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