5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是(s美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377hì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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