饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和大学老师最怕什么部门举报城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和(大学老师最怕什么部门举报hé)普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出大学老师最怕什么部门举报严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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