导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(y10克是几两ǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际10克是几两流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提(tí)高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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