OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月(雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间yuè)21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随(suí)后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了一定雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间(dìng)提振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好(hǎo)发(fā)生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场(chǎng)的(de)信(xìn)心。”

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