文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革(gé)，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(sh乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么ī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(c乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么héng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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