近两年(nián)火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收益(yì)精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bè精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字i)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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