5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quā外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗n)判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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