OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦(shà)是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是(shì阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊)价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报(bào)中披露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备租户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息(xī)的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域(y阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊ù)的(de)张江光大园项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了一定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根(gēn)据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目(mù)前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心。”

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