近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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