文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gò扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文u)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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