近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn三眼蟹为什么有三个眼，三眼蟹为什么有三个眼睛)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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