文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6为什么懂手机的人都不用华为亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道(dào)业务(wù)，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(为什么懂手机的人都不用华为fù)后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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