导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米p>

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米g>

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。