饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好)房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业(yè)性提出(chū)更高的要家用炒菜锅生铁好还是熟铁好，铸铁锅和生铁锅哪个对身体好求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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