导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xi俄罗斯会被美国耗死吗，俄罗斯会被美国搞垮吗àn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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