文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及(jí)订金(jī当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍n)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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