OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余(yú)7只均(jūn)有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振，二(èr)级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目(mù)出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人(rén)都变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江R一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米EIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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