文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目(mù)完工。随着每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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