文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可林心如生肖，林心如生肖属什么以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双方均(林心如生肖，林心如生肖属什么jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，林心如生肖，林心如生肖属什么加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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