近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的(de)指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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