5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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