饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线城市(shì已婚女性英文称呼，女性英文称呼)二(èr)手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多(duō)的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的(de)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。<已婚女性英文称呼，女性英文称呼/p>

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价值及工资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明(míng)码标价(jià)、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(w已婚女性英文称呼，女性英文称呼ū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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