饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的(de)负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服正、异、新，正异新的区分务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理(lǐ)降正、异、新，正异新的区分(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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