文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参(cān)与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全(翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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