5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(x五的大写是什么ì)作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(ché五的大写是什么ng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时(s五的大写是什么hí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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