万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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